房地产进入后开发时代

房地产大潮已经完成,暴利时代结束,2016年之前，我们把它叫做房地产开发时代；2016后，叫后开发时代。

这是冯仑先生在由世贸通财富俱乐部举办的“2017海外投资高峰论坛”上的演讲中提到的新论，并以此提醒投资者关注后房地产后开发时代的投资重点、投资方式。

　　房地产进入后开发时代，投资重点及投资方式发生变化

　　冯仑先生表示，开发时代主要竞争的第一个产品就是住宅。竞争的重点是三件事情：速度、规模、成本，而进入后开发时代，主要竞争的是营运能力、专业的团队、财务成本。所以，在后开发时代，我们的思维，我们的投资重点，我们的投资方式，发生了很大改变。

　　如果说在开发时代，我们大家都习惯了买一个房子，5年、8年翻一番或者翻二番。那么，在后开发时代，这样暴利时代已经结束。我们现在面临的一个问题是，可能买一个房子，10年连一番都翻不了。特别是在一线城市和发达的中国二线城市。今天，我们面对整个房地产投资时，我们要开始注意后开发时代的一些特点。

　　后开发时代，国内投资和国外投资不同特点

　　冯仑先生表示，从国内投资来看，大家大规模买地和快速周转，这样一个模式的速度已经降下来了。除了在各地非常少数的核心地段、栖身地段等之外的其他地段，有买地冲动的开发商已经大大降低，而是把重点盯在存量资产。所以，最近一段时间，对存量资产的争夺、投资，成为房地产公司一个重要的投资方向。

　　存量资产买的都是合理长期经营的资产。这些资产大体分成5大类：第一类写字楼，办公楼。第二类是物流仓储，而物流仓储当中最重要的是智能物流仓储而不是传统概念的仓库。第三类是教育和健康的不动产，就是跟教育有关，跟健康有关的不动产。比如和月子中心、三甲医院、养老机构配合的不动产，这种类型的不动产现在成为机构投资重点。第四类是政府公共物业，这也成为我们投资的重要标的。在后开发时代另外一个投资重点、投资方式，开始聚焦在住宅领域的长租公寓。

　　长租公寓被看成是未来5-10年的一个非常好的投资标的。目前在中国，长租公寓非常少，机构投资长租公寓目前占3%，据专家研究未来10年会达到30%。目前包括万科、龙湖等很多地产公司都已经开始在长租公寓积极布局，而长租公寓也是解决年轻人买不起房的过渡时期。大家知道中国人买房比较早，平均年龄27岁，但在国外平均年龄是40岁以上。那么在24-25岁毕业到40多岁买不起房这段期间，长租公寓将会成为他们很好的选择。

　　另外一方面，政府要求：“房子是用来住的，不是用来炒的”。也就是说房子是解决一个住的问题，不鼓励投资。在这种情况下，政府配套等因素将有利于长租公寓。所以大家在住宅领域投资，长租公寓将是下一步的投资重点。

　　后开发时代投资，还有一个投资重点就是跟不动产金融有关的一些金融产品，包括不动产投资信托、ABS等。这些金融产品变成大家关注的对象也变成大家投资的新机会。

　　国外的房地产机构投资有几个特点。第一，大型房地产公司在海外机构性的投资普遍放慢了速度，而且基本上停下来。

　　另外是政策发生了变化。中国的企业如果在海外投资房地产，外管部门是不批准的。所以房地产公司想在境外机构性大规模投资房地产，外汇是没办法出境。在这种情况下，机构投资自然就停下来，但是个人在境外投资房地产却没有停下来，在传统的地区、欧美地区继续保持投资不动产的强劲势头。

　　后开发时代投资需咨询专业机构

　　在欧美地区投资，尤其在美国投资，产品非常丰富，除了投资美国商业不动产、投资住宅、金融产品外，还有很多投资产品都超过了我们的投资经验，比如医疗健康不动产，将近超过一万亿美金。所以在境外投资住宅，需要咨询专业机构并且要重视专业机构的建议。

　　世贸通财富俱乐部认为，房地产进入后开发时代，我们投资的产品变得越来越丰富，投资区域变得越来越宽。房地产作为传统有效的投资方式，可以选择的地区和产品也在增加。这个时候非常需要专业的投资置业机构，为大家提供帮助。